Locataires insolvables : comment protéger les propriétaires ?

Si le locataire fait faillite, les propriétaires sont souvent perdants. Dans la plupart des cas, l’un ou l’autre paiement de loyer a déjà été manqué. Peuvent-ils toujours réclamer l’argent ? Et sont-ils autorisés à résilier le bail en raison d’arriérés de loyer ? Un guide sur le cas d’insolvabilité.

Si le locataire est insolvable, ses biens seront versés dans la masse de l’insolvabilité. Mais les propriétaires peuvent toujours agir ici.

D’abord, seule une partie du loyer finit sur le compte, puis le paiement arrive trop tard, en général, ce ne sont que de petits signes que les propriétaires soupçonnent qu’un locataire est financièrement surchargé. Si une lettre de l’administrateur de l’insolvabilité entre dans la maison quelque temps plus tard, le choc est donc généralement grand. Les propriétaires ne peuvent désormais réclamer les dettes de loyer qui se sont accumulées jusqu’à présent qu’en rejoignant la file des créanciers. Cela en vaut-il la peine ? Et quelles sont les autres possibilités dont ils disposent pour recouvrer les dettes de loyer ?

Locataire en faillite ou en arriérés ? Ce que les propriétaires peuvent faire

Si le locataire est en retard dans ses paiements, les propriétaires doivent réagir le plus tôt possible : en informant le locataire ou en l’avertissant s’il ne paie pas. Car :

  • « Le propriétaire n’apprend généralement que tardivement que le locataire a déposé une demande d’insolvabilité », explique une avocate spécialisée dans le droit de l’insolvabilité à Bonn. En effet, les locataires ne sont pas obligés d’informer le propriétaire s’ils font une demande d’insolvabilité pendant le bail en cours.
  • Les propriétaires peuvent au moins savoir en ligne si une procédure d’insolvabilité a déjà été ouverte. Si une procédure d’insolvabilité a été ouverte, la décision sera publiée, selon l’expert juridique. Sinon, le propriétaire ne sera informé de la procédure que lorsque la lettre de l’administrateur de l’insolvabilité se trouvera dans la boîte aux lettres.

Selon que le locataire a déjà déposé une demande d’insolvabilité ou non, le propriétaire dispose de différentes possibilités d’action.

Cas 1 : si le locataire n’a pas déposé de demande d’insolvabilité

Dans ce cas, le propriétaire a encore toutes les possibilités d’action. Il peut :

  • Chercher à parler au locataire, s’il est prêt à payer, mais qu’il a un problème de paiement, un accord de paiement échelonné peut être une solution. Le locataire a le droit de régler les arriérés en plusieurs versements
  • Pour accéder à la caution. Dans le cadre du bail actuel, cela n’est toutefois possible que dans des cas exceptionnels : si les prétentions du propriétaire sont légalement établies, incontestées ou manifestement justifiées
  • Faire usage du privilège de son propriétaire. Toutefois, les effets personnels du locataire ne peuvent être saisis et les propriétaires trouvent rarement des peintures ou des collections de pièces anciennes
  • Engager une procédure d’injonction de payer. Cette procédure est moins longue et moins coûteuse qu’un procès et le propriétaire reçoit un titre de paiement sans complications. Mais si le locataire se défend, cela peut aussi se transformer en action en justice.

Le propriétaire peut également engager une procédure judiciaire. Dans ce cas, le propriétaire peut intenter une action en paiement du loyer impayé et éventuellement la combiner avec une action en expulsion.

Toute personne qui agit avant que le locataire ne devienne insolvable a de la chance, parce qu’une résiliation déjà prononcée reste effective, et une action en expulsion déjà déposée continuera à être exécutée. Mais, si le propriétaire a obtenu un titre de paiement et que le locataire dépose une demande d’insolvabilité, il ne peut toujours rien réclamer. La raison : le locataire n’a plus droit à un litige. Le propriétaire ne pouvait donc percevoir les arriérés de loyer que par le biais de la procédure d’insolvabilité.

Quand les propriétaires peuvent-ils donner un préavis de résiliation pour cause de retard de paiement ou d’arriérés de loyer ? Les propriétaires peuvent donner un préavis de résiliation à leurs locataires sans préavis pour cause d’irrégularités financières, si le loyer n’est pas payé pendant au moins deux mois consécutifs ou seulement partiellement, de sorte que les arriérés constituent une partie non négligeable du loyer. Le loyer n’est payé que partiellement sur plusieurs mois, de sorte qu’un arriéré total de deux mois de loyer s’accumule. Le loyer est toujours transféré trop tard et le propriétaire a déjà envoyé un avertissement au locataire pour cette raison. Pour que le loyer soit considéré comme transféré à temps, le locataire doit donner l’ordre de transfert à sa banque au plus tard le troisième jour ouvrable du mois.

Cas 2 : si le locataire a déposé une demande d’insolvabilité mais que la procédure n’a pas encore été ouverte

Faillite officielle : si le locataire a déjà déposé une demande d’insolvabilité, le propriétaire ne peut initialement agir que dans une mesure limitée.

Si des arriérés de loyer se sont déjà accumulés et que le locataire a déposé une demande d’insolvabilité, le propriétaire n’a pas de chance. Parce que :

  • En règle générale, selon la loi sur l’insolvabilité, la résiliation sans préavis, par exemple, en raison d’un défaut de paiement, n’est plus possible. Si le propriétaire a convenu d’une clause avec un droit spécial de résiliation pour cause d’insolvabilité, celle-ci est invalide.
  • Les arriérés de loyer ou les demandes de dommages-intérêts antérieurs du propriétaire sont généralement des créances d’insolvabilité et peuvent être enregistrés dans le tableau d’insolvabilité dès l’ouverture de la procédure d’insolvabilité.

 Cas 3 : dès l’ouverture de la procédure d’insolvabilité

En règle générale, il s’écoule une à six semaines entre le moment où le locataire dépose une demande et celui où le tribunal local compétent ouvre une procédure d’insolvabilité. « Le même jour, le propriétaire est contacté par l’administrateur de l’insolvabilité », explique un avocat spécialisé dans le droit de l’insolvabilité. Dans la lettre, le propriétaire est informé qu’il peut enregistrer sa créance, c’est-à-dire les anciennes dettes du locataire, pour le tableau d’insolvabilité. « En outre, l’administrateur délivre généralement une déclaration de décharge pour les créances en cours du propriétaire ». En règle générale, elle prend effet à l’expiration d’un délai de trois mois à compter du mois de l’ouverture de la procédure d’insolvabilité.

La conséquence : tout d’abord, l’administrateur de l’insolvabilité se substitue au locataire et doit payer les frais de location en cours. Le propriétaire ne peut faire valoir aucun de ses droits à l’encontre du locataire. Après l’expiration du délai, celui-ci est révoqué. C’est-à-dire avant que la déclaration de libération ne devienne effective.

Le propriétaire ne peut toujours pas résilier

Si un dépôt de garantie a été effectué, il sera inclus dans la masse de l’insolvabilité selon l’avocat Kraus, le propriétaire ne peut pas y avoir accès.

L’administrateur de l’insolvabilité doit payer les frais de location actuels

Si le propriétaire a obtenu un titre de paiement avant que le locataire ne dépose son bilan, il ne peut plus le faire valoir.

Dès que la libération est effective, le propriétaire récupère tous ses droits. C’est-à-dire : le propriétaire peut réclamer les dettes de loyer nouvellement contractées directement au locataire, et non à l’administrateur de l’insolvabilité.

Selon les experts juridiques, il peut à nouveau avoir accès à la caution.

Il peut maintenant mettre à nouveau le locataire en demeure sans préavis pour défaut de paiement. Ici aussi, les dettes anciennes déjà accumulées comptent.

Toutefois, le propriétaire doit recouvrer les anciennes dettes du locataire avant que la demande de procédure d’insolvabilité ne soit déposée via le tableau des faillites.

La procédure d’insolvabilité vaut-elle la peine pour le propriétaire ?

Cela vaut-il la peine de vous tendre la main ? Les propriétaires qui tentent de recouvrer des dettes de loyer par le biais d’une procédure d’insolvabilité ne récupèrent une bonne partie de l’argent que dans certains cas.

« Au lieu du propriétaire, on ferait dépendre le revenu du locataire de le passage par la procédure d’insolvabilité », conseille un expert juridique. Il est possible de réduire la période d’insolvabilité de six à cinq ou trois ans. Cette mesure s’accompagnerait d’un certain montant de remboursement, dans le cas d’une réduction à trois ans, celui-ci serait de 35 % de la créance initiale. « Il vaut alors la peine de déposer ses propres plaintes contre un locataire », conseille l’expert juridique.

En particulier, les débiteurs ayant des revenus plus élevés mais qui ont contracté des dettes opteraient pour une telle réduction si possible. Selon l’expert, cela s’applique à environ un cas d’insolvabilité sur dix.

Comment recouvrer les dettes de loyer par le biais de la procédure d’insolvabilité ?

Si les propriétaires veulent faire des réclamations, ils doivent agir rapidement. C’est-à-dire :

1. Demander l’inspection des dossiers

En cas de procédure d’insolvabilité, un expert conseille aux propriétaires de s’adresser immédiatement au tribunal compétent pour consulter les dossiers. La politique d’information des tribunaux est généralement assez médiocre. Dans les dossiers, le propriétaire peut consulter les rapports de la procédure d’insolvabilité, la correspondance et la demande d’insolvabilité.

2. Contacter un avocat

Pas sans un avocat : si le locataire est insolvable, les propriétaires doivent demander un avis juridique. Il est souvent utile de faire appel à un avocat spécialisé : premièrement, parce que la formulation des dossiers est généralement très légale. D’autre part, parce que le propriétaire peut évaluer ses chances. En effet, ses créances ne sont généralement que des créances d’insolvabilité et sont réglées à titre subordonné.

« En fin de compte, il ne reçoit généralement qu’un quota d’environ trois pour cent du total des actifs de l’insolvabilité », explique l’expert juridique.

3. S’inscrire au tableau des faillites

Si le bailleur souhaite inscrire ses créances dans le tableau d’insolvabilité, il doit le faire par écrit. « En règle générale, l’administrateur judiciaire envoie au propriétaire un formulaire qu’il remplit », explique l’avocat. Cela fait partie de l’enregistrement :

  • Les créances peuvent être déposées pour la période précédant le dépôt de bilan, comme les loyers impayés ou les frais d’exploitation en souffrance.
  • Les sûretés doivent également être notifiées, par exemple le privilège du propriétaire ou les titres de paiement et d’expulsion juridiquement contraignants. En règle générale, l’administrateur de l’insolvabilité prend alors en charge l’exécution des droits.

Toutes les demandes doivent être prouvées par des pièces justificatives, « par exemple, par le contrat de location ou les factures de services publics », explique l’avocat.

Si un avocat doit représenter les intérêts du propriétaire, la représentation de l’avocat en question doit être communiquée par écrit, y compris une procuration correspondante.

Les propriétaires doivent envoyer la demande de la tablette d’insolvabilité directement à l’administrateur de l’insolvabilité.

La déclaration de créance, c’est-à-dire la lettre d’accompagnement, la déclaration de créance et les pièces justificatives, doit être envoyée en double exemplaire directement au bureau de l’administrateur de l’insolvabilité.

Le délai dont dispose le propriétaire est indiqué dans la décision d’ouverture du tribunal de l’insolvabilité, qui est également publiée officiellement. Toutefois, toute personne qui ne respecte pas le délai peut toujours déposer sa demande d’insolvabilité rétroactivement, moyennant des frais de traitement à deux chiffres dans la partie inférieure de la fourchette.

4. Le privilège du propriétaire en cas d’insolvabilité n’est valable que dans des cas individuels

Le privilège du propriétaire permet au propriétaire de saisir les biens du locataire dans l’appartement en cas de créances impayées du locataire. Cependant, une grande partie des objets est protégée contre cela : « tout ce qui appartient à un ménage normal », dit l’avocat, « y compris les objets dont le locataire a besoin pour l’exercice de sa profession ». L’ordinateur portable, la télévision ou la cuisine équipée sont donc tabous, et les classiques du design ou les tableaux coûteux ont peu de chances de se retrouver dans l’appartement du locataire. Cette procédure n’est donc utile que dans des cas individuels.

En cas d’insolvabilité, l’administrateur exécute la saisie-arrêt et paie ensuite le propriétaire. Toutefois, selon l’avocat, le droit ne peut être revendiqué que pour les arriérés de loyer des douze derniers mois avant l’ouverture de la procédure d’insolvabilité. D’autres revendications sont exclues.

5. La répartition finale dans les procédures d’insolvabilité

Beaucoup de temps s’écoule jusqu’à la fin de la procédure d’insolvabilité : « cela peut prendre de trois à six ans », explique l’avocat. Lorsque l’ensemble des biens du locataire ont été réalisés – c’est-à-dire transformés en argent, la distribution finale a lieu.

Le propriétaire se voit alors généralement attribuer une part de l’argent qui se trouve dans le pot de l’insolvabilité. Ce chiffre se situe généralement entre deux et cinq pour cent – selon l’avocat, trois pour cent est habituel.

Seule une procédure abrégée offre la perspective d’un taux de participation à deux chiffres.

Conclure des accords de satisfaction avec les locataires

Dans certains cas, les locataires tentent de conclure des accords dits de satisfaction avec le propriétaire avant même la procédure d’insolvabilité. Un exemple : le locataire a des dettes de loyer et il est peu probable qu’il puisse les payer. Il propose donc de payer au propriétaire au moins 50 % des frais de location impayés, ce qui les rend égaux.

Ces accords doivent être traités avec prudence, car en cas d’insolvabilité, l’administrateur peut les contester ultérieurement. S’il réussit, l’argent disparaît dans le pot de la masse de l’insolvabilité et n’est distribué aux créanciers qu’à la fin de la procédure. En d’autres termes, le pot devient un peu plus grand, et le propriétaire n’en reçoit qu’une fraction.

Un accord de satisfaction peut être contesté rétroactivement pour une période maximale de dix ans. Le risque est particulièrement élevé pour tout ce qui a été convenu un à trois mois avant la demande d’insolvabilité. Les propriétaires peuvent certainement passer des accords, mais ils doivent tenir compte du risque qu’ils ne soient pas autorisés à garder l’argent.

Évitez les locataires insolvables : la précaution reste la meilleure recette

Une avocate spécialisée dans le droit de l’insolvabilité, conseille aux propriétaires de prendre des précautions. Parce que : « si le locataire dépose une demande d’insolvabilité, c’est extrêmement frustrant, plus longtemps il a accumulé des dettes », dit-elle. « Les propriétaires devraient donc être aussi cohérents que possible dans la période précédant l’insolvabilité. » Ils devraient :

  • Convenez du montant maximum de la caution.
  • Ne laissez pas les arriérés de loyer s’accumuler, mais exigez-les rapidement.
  • Des rappels peuvent être envoyés pour un demi-mois ou un mois d’arriérés de loyer.
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